A Lei do Inquilino segue válida no estado do Rio de Janeiro em 2026, com base na Lei Federal nº 8.245/91 de 1991. Apesar de rumores nas redes, nenhuma nova legislação estadual alterou seus fundamentos.
Importante: Em 2025, entrou em vigor a Nova Lei do Aluguel, que atualiza e reforça diversos procedimentos já previstos na Lei 8.245/91, sem criar uma legislação totalmente nova. As mudanças reafirmam direitos de inquilinos e proprietários, exigem maior formalização dos contratos e estabelecem regras mais claras. Para todos os efeitos práticos em 2026, vale seguir as atualizações de 2025.
O que existe são tendências de mercado e propostas em debate, mas a regra oficial foi reafirmada em 2025, inclusive quanto aos reajustes, multas e garantias locatícias.
Mudanças recentes: o que é real e o que é rumor
Boatos sobre uma “nova lei do inquilino” para 2024 ou 2025 ainda confundem muitos brasileiros. Na prática, a legislação vigente não foi reformulada, embora projetos de lei estejam em tramitação no Congresso Nacional.
O uso do IPCA como índice de reajuste passou a ser recomendação legal preferencial em 2025, após a volatilidade do IGP-M. Embora tecnicamente seja uma escolha contratual entre as partes, a Nova Lei do Aluguel de 2025 incentiva ativamente o uso do IPCA como padrão mais previsível para inquilinos e proprietários. O IGP-M continua permitido, mas com menor estímulo legal. Também é falsa a ideia de que o governo passará a controlar valores de aluguéis. O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), regulamentado em dezembro de 2025, visa fins fiscais e não tem poder para tabelar preços. Sua implementação ocorre em fases: regulamentação concluída em 2025 (Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025), testes em 2026 e uso obrigatório para novos contratos a partir de 2027. Cada imóvel receberá um código de identificação único no sistema.
Já o chamado “despejo relâmpago”, na verdade, é previsto desde 2009 para contratos sem garantia. Nenhuma norma estadual ou nacional endureceu essa regra em 2025 ou 2026.
Quais são os direitos garantidos por lei ao inquilino?
A relação de aluguel continua regida por regras claras que protegem inquilinos e proprietários. Abaixo, veja pontos garantidos por lei que ainda geram dúvidas:
- Imóvel habitável: o proprietário deve entregar o imóvel em plenas condições de uso.
- Taxas da imobiliária: a taxa de administração e a ficha cadastral são responsabilidade do dono.
- Condomínio: despesas extraordinárias (obras, fundo de reserva) ficam a cargo do proprietário.
- Preferência na compra: o inquilino tem direito legal de compra se o imóvel for colocado à venda.
Dica rápida: problemas estruturais antigos, como infiltrações e fios expostos, continuam sendo responsabilidade do proprietário, mesmo após o início do contrato.
Deveres que o inquilino precisa cumprir para não perder direitos
Ao assinar um contrato, o locatário assume obrigações básicas que precisam ser respeitadas para manter a regularidade da locação. Esses compromissos incluem:
- Pagamento em dia: atrasos no aluguel podem gerar despejo liminar.
- Manutenção básica: consertos por uso comum (como trocar lâmpadas) são responsabilidade do inquilino.
- Sem reformas estruturais: alterações como derrubar paredes exigem autorização expressa do dono.
- Respeitar o condomínio: normas de convivência devem ser seguidas, sob risco de notificação.
Atenção: desrespeitar regras do prédio pode, em casos extremos, configurar motivo para pedido de rescisão contratual por parte do proprietário.
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Como funciona a multa de rescisão em 2026?
A multa por quebra de contrato segue proporcional ao tempo restante da locação, mesmo em 2026. A prática de cobrar o valor total, mesmo após anos de moradia, continua ilegal.
- Valor fixo: geralmente 3 aluguéis completos.
- Proporcionalidade: divide-se o valor total da multa pelos meses do contrato.
- Isenção: transferência de trabalho comprovada dispensa o pagamento, desde que haja aviso prévio de 30 dias.
Exemplo: um contrato de 30 meses com multa de R$ 3.000 gera cobrança de R$ 1.000 se o inquilino sair faltando 10 meses (R$ 100 x 10).
Garantias locatícias continuam limitadas a apenas uma
O contrato só pode exigir uma forma de garantia. É proibido, inclusive penalmente, combinar fiador e caução no mesmo contrato.
- Caução: depósito de até 3 aluguéis, devolvido corrigido.
- Fiador: alguém que responde pela dívida se houver inadimplência.
- Seguro-fiança: taxa mensal paga pelo inquilino à seguradora.
Curiosidade: pedir dois tipos de garantia ao mesmo tempo pode resultar em multa e processo por abuso contratual.
Quando o proprietário pode retomar o imóvel alugado?
A retomada do imóvel antes do fim do contrato só é permitida em casos muito específicos. Caso contrário, vale o prazo firmado entre as partes.
- Falta de pagamento: permite pedido de despejo com liminar.
- Uso próprio: permitido após o fim do contrato ou com justificativa legal.
- Obras emergenciais: quando exigidas por ordem judicial.
- Denúncia vazia: só após 5 anos para contratos com menos de 30 meses (medido continuamente). Importante: prorrogações subsequentes não acumulam prazos — cada novo contrato recomeça a contagem de 5 anos do zero.
Dica rápida: contratos de 30 meses permitem retomada sem justificativa ao fim do prazo, o que dá mais segurança jurídica ao locador.
Ações práticas para evitar dores de cabeça nos contratos
Mesmo com a lei clara, detalhes contratuais podem evitar prejuízos futuros. Tanto inquilinos quanto proprietários devem tomar medidas preventivas simples:
- Faça uma vistoria detalhada: registre tudo em fotos e inclua no contrato.
- Negocie o índice de reajuste: o IPCA é mais previsível que o IGP-M.
- Evite acordos verbais: contratos por escrito garantem direitos legais.
- Opte por 30 meses: tanto locador quanto locatário ganham mais clareza jurídica.
Atenção: ao negociar, deixe tudo formalizado no contrato. A boa-fé verbal raramente tem valor legal em disputas judiciais.