Entorno da estação de Charitas será o bairro com maior intervenção com objetivo de promover reocupação de áreas ociosas com a construção de prédios de até 15 pavimentos.
No Dia Mundial do Urbanismo, comemorado em 8 de novembro, a Prefeitura de Niterói envia uma mensagem executiva de revisão da Lei Urbanística de Niterói para a Câmara de Vereadores. O projeto é da Secretaria Municipal de Urbanismo e Mobilidade (SMU) e tem como objetivo simplificar e atualizar as normas, tornando o processo de licenciamento de imóveis mais transparente, ágil e menos onerosa.
O projeto de revisão da lei pretende reorganizar a área ocupada de Niterói que triplicou de tamanho nos últimos 50 anos e aproveitar as áreas ociosas com mais infraestrutura para absorver o crescimento populacional e promover a mistura de usos na região. O crescimento urbano vem pressionando remanescentes florestais, infraestrutura de alto custo, segregação socioespacial e centrada no automóvel.
O secretário de Urbanismo e Mobilidade, Renato Barandier, explica que o Plano Diretor de 2019 determina a revisão de toda legislação de uso, ocupação e parcelamento do solo a cada 10 anos. Segundo ele, a principal alteração é a simplificação da lei. “Niterói tem hoje mais de 200 normas, decretos, leis e portarias que regulamentam o uso do solo na cidade e algumas dessas vêm desde a década de 70. Além disso, o plano diretor de 92 determinava que cada uma das regiões da cidade, que são 5, deveria ter sua própria lei de uso do solo. Fora as leis específicas para hotéis, hospitais, vilas, ou seja, um conjunto enorme de regras” disse o secretário.
A nova lei urbanística visa facilitar também a legalização das casas que, segundo o secretário, emperra em conflitos de legislações antigas e as mais atuais, gerando insegurança jurídica. “Essa simplificação vai permitir que milhares de pessoas busquem a formalização e a regularização de seus imóveis e com isso espera-se promover, neste processo pós pandemia e de retomada da economia, toda uma cadeia produtiva relacionada à construção civil, gerando trabalho e renda”, ressaltou Barandier.
Atualmente, Niterói possui leis de uso do solo específicas para cada uma das regiões de planejamento da cidade (Norte, Praias da Baía, Pendotiba, Sul e Oceânica) que aumentam a complexidade com a subdivisão das regiões em ocupações urbanas, como se fosse uma mini lei de uso do solo em cada um desses fragmentos.
“São 252 frações urbanas na cidade hoje. Então são 252 áreas da cidade com uma lei específica, que dificulta muito a compreensão. É um trabalho minucioso de consolidação de todas as zonas, de todas as leis, combinando o arcabouço em uma única lei que terá uma média de 220 artigos, com 15 zonas de uso para a cidade inteira que serão tratadas de forma homogênea”, reforçou o secretário de Urbanismo e Mobilidade.
O secretário destaca que a maior parte do território de Niterói, aproximadamente 95%, vai manter os mesmos parâmetros existentes. Segundo ele, a nova lei não vai mudar as normas, apenas condensar e simplificar. As mudanças serão basicamente em áreas que precisam ser requalificadas para reverter o processo de degradação.
A elaboração da nova Lei Urbanística contou com a realização de três audiências públicas em formato híbrido, consulta pública pela internet (pela plataforma do Colab) e aprovação do Conselho Municipal de Políticas Urbanas (Compur). Foi um processo que contou com ampla participação popular.
Charitas
O entorno da estação aquaviária de Charitas será um dos locais em que mais serão sentidas as mudanças com a nova Lei Urbanística. O secretário explica que Charitas pode ser dividida em duas partes. A primeira, que vai de São Francisco até próximo à entrada do Túnel Charitas-Cafubá, que tem um conjunto de edificações de 7 andares e que é de extrema qualidade de vida para os moradores e por conta disso não terá os parâmetros modificados.
A outra parte do bairro, que vai da entrada do túnel até o fim do bairro, próximo ao Clube Naval e se tornou um importante eixo de transporte com a abertura do túnel e com a Transoceânica, atualmente está desocupada e abandonada, com imóveis ociosos e com um esvaziamento que foi agravado com o fechamento da estação aquaviária de Charitas, desde o início da pandemia. O secretário explica que essa é uma área que precisa ser requalificada, e que o plano vai trazer um processo de requalificação urbana que busca reabilitar o espaço que está em processo de degradação.
“Nesta área, a SMU vai trabalhar de forma estratégica esses parâmetros de ocupação a fim de fomentar novas edificações no local que promovam a melhoria da qualidade de vida, que permita uma melhor integração social com a comunidade e que gere outorga onerosa para que a Prefeitura possa ter a capacidade de novos investimentos em obras de infraestrutura necessárias”, contou.
As novas edificações terão que cumprir parâmetros qualificadores na ocupação e vão prestar contrapartida financeira pelo direito de construir. Hoje, a outorga onerosa é cobrada no Centro e na região de Pendotiba e será estendida a todo município. Com isso, qualquer edificação que pretenda subir mais de dois pavimentos vai pagar essa taxa que será revertida ao Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb) que será usado na promoção de habitação de interesse social e em obras de infraestrutura.
O projeto prevê, no entorno da estação aquaviária, construções de até 10 pavimentos. E mais perto da pedreira, para preservar a área ambiental do entorno, a ideia é verticalizar a ocupação com construções de 15 pavimentos, seguindo os parâmetros qualificadores de ocupação e do meio ambiente, como fachada verde, calçada verde e áreas de impermeabilidade para infiltração das águas da chuva. “São prédios que trarão qualidade urbanística, ambiental e que colocam os moradores em um local em que poderão usufruir da estação aquaviária para travessia de trabalho e facilitar o dia-a-dia, evitando o uso do automóvel”, analisou Barandier.
Aposta no Centro e Região Norte
O Centro e a Região Norte são as outras áreas que estão na mira da nova lei por conta do esvaziamento populacional e econômico que vêm sofrendo ao longo dos anos. A área central de Niterói ainda se inclui no projeto com objetivo de atrair o maior número de pessoas para residir na localidade com acesso à educação, transporte, emprego e comércio, sem a necessidade de uso do automóvel e por isso também é vista como uma região estratégica.
Outorga Onerosa
A nova lei urbanística preserva 73% do território de ambiente natural ou bairros de casas de até dois pavimentos. Além disso, 14% do espaço é composto por zona especial de interesse social. Com isso, apenas 13% do território é passível de outorga onerosa. Sendo assim, todos os espaços onde a lei possibilita construções acima de dois pavimentos passarão a pagar essa taxa que será revertida ao município.
