A primeira votação do novo Plano Diretor de Niterói, realizada no dia 26 de outubro pela Câmara, foi suspensa. A juíza titular da 6ª Vara Cível, Perla Lourenço Correa Czertok, deferiu na última sexta-feira(17) a liminar ao pedido de suspensão realizado pelo Vereador Carlos Jordy (PSC), que vê irregularidades e vícios insanáveis.
A juíza registra na decisão que foram apresentadas análises do Processo de Revisão do Plano Diretor de Niterói e da Minuta de Projeto de Lei realizadas pelo grupo Mobile-LAB, certificado pela Fundação Universitária José Bonifácio, tendo em vista o convênio celebrado entre a Câmara Municipal e a Universidade Federal do Rio de Janeiro, na qual constam apontados inúmeros vícios e irregularidades que, segundo ressalta o estudo, agravam uma situação de insegurança jurídica já existente, registrando-se a ausência de um efetivo debate a respeito do tema ligado ao projeto de lei.
Segundo Jordy o processo ocorreu em meio a irregularidades, ele alega que a proposta não foi discutida pelo colégio de líderes da casa e não foi divulgada antecipadamente na ordem do dia, como estabelece o regimento da Câmara. Ele também cobra da prefeitura obediência ao Estatuto das Cidades que determina o estabelecimento de um limite para o potencial construtivo de cada área.
Em entrevista concedida ao Jornal Cidade de Niterói o Vereador explicou a questão:
“O plano diretor é um projeto de lei do poder executivo, chegando à Câmara já elaborado para que possamos propor emendas, vetar ou aprovar o projeto. O que aconteceu foi que o projeto chegou à Câmara cheio de vícios e irregularidades, sem respeitar o Estatuto das Cidades, que é a lei norteadora para elaboração do plano diretor. Como oposição ao governo nós sabemos que seríamos minoria na casa, nós não conseguiríamos aprovar as emendas que sanariam essas irregularidades, porque o projeto iria ser aprovado de acordo com o que o Prefeito determina para a base do governo. O nosso mandato observou irregularidades insanáveis. Observamos que as audiências públicas só ocorreram com a Câmara, com o poder legislativo organizando após o projeto já estar elaborado, sendo que o estatuto das cidades prevê que na fase de elaboração o poder executivo deve organizar audiências públicas e debates para ouvir a sociedade que ajudará na elaboração do projeto, e isso não foi feito pelo poder executivo, a prefeitura entregou o projeto já elaborado para a Câmara apresentar a sociedade. Outra irregularidade foi a questão do Coeficiente de Aproveitamento (CA). De acordo com o Estatuto das Cidades são requisitos mínimos e indispensáveis para o plano diretor conter um coeficiente de aproveitamento de construção mínimo, um básico e um máximo. Eles delimitam qual é o mínimo e o máximo para se construir no município, para evitar especulação imobiliária, degradação ambiental e crescimento desordenado. O plano diretor apresentado não contém o coeficiente de aproveitamento máximo, ele só estipula o básico, e o básico é como se fosse o máximo que você pode construir sem ônus, acima do básico o construtor pode construir pagando uma outorga onerosa ao município, podendo pagar outorgas onerosas a perder de vista, podendo construir acima do que seria aceitável para um critério ambiental. Se não há um (CA) Máximo estipulado no nosso plano diretor, qualquer lei que possa ser elaborada e revista a qualquer tempo como a lei de ocupação de solos poderia estar delimitando qual seria o aumento de gabarito dos prédios e casas do nosso município, podendo provocar um crescimento desordenado e beneficiando certos setores como, por exemplo, o da construção civil.”
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO (CA)
O Coeficiente de Aproveitamento (CA) ou Índice de Aproveitamento (IA) é um número que, multiplicado pela área de um terreno, indica a quantidade total de metros quadrados passíveis de serem construídos.
Um terreno de 1200m², por exemplo, com um CA máximo igual a 2,4 indica que a área máxima a ser construída, somando a área de todos os pavimentos, é igual a 2.880,0 m².
O plano diretor municipal é o instrumento em que o CA máximo é tipicamente definido. No zoneamento é comum encontrar tabelas de parâmetros urbanísticos indicando os limites construtivos para cada zona. Esses limites costumam incluir, além do CA, a taxa de ocupação, o número máximo de pavimentos e os afastamentos a serem respeitados pelas edificações em relação às divisas do lote.
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
A Outorga onerosa do direito de construir é um dispositivo que reconhece a separação entre o direito de propriedade e o direito construtivo, e atribui ao poder público a propriedade sobre os direitos construtivos e a faculdade de vendê-los àqueles que desejarem exercê-la na propriedade urbana.
